Закон о долевом строительстве: в чем суть и особенности ФЗ 214 в Санкт-Петербурге
В крупных городах России ведется активное строительство – крупные и небольшие компании активно возводят новых дома различных классов. Стоимость жилья в новостройке достаточно высокая, поэтому часто покупатели хотят приобрести жилье на стадии строительства – такой вариант обойдется намного дешевле. Специально для этого была разработана программа долевого строительства, которая подразумевает возведение объектов на деньги потенциальных жильцов. При начале строительства, покупатели вкладывают средства, после чего на эти деньги застройщик ведет работы. То есть, у строительной компании есть капитал для работы, а потенциальные жильцы получают квартиры в новостройке по низкой цене.
Однако, как обезопасить себя при заключении такой сделки? Нередки случаи, когда строительство замораживалось на несколько лет или прекращалось вовсе. Чтобы обеспечить покупателей гарантиями, в 2005 году был введен закон ФЗ 214 о долевом строительстве.
Суть закона
Закон 214 ФЗ регулирует отношения между застройщиком и покупателем при заключении договора долевого строительства.
До принятия этого законопроекта, застройщик мог начинать работы сразу же после получения участка, продавать квартиры на ранних сроках строительства и все сопутствующие документы оформлять в процессе.
Несмотря на то, что стоимость такого жилья была ниже, чем на вторичном рынке, покупатели сталкивались с рисками. Недобросовестные компании получали деньги вкладчиков и, используя особые махинации, объявляли себя банкротом.
Федеральный закон ФЗ 214 призван защитить права и гарантии дольщиков. Законопроект гарантирует безопасность вложения при участии в долевом строительстве. Со времени его первого принятия, в проект было вписано 19 правок, так как первоначальные условия были жесткими для застройщиков. Сегодняшний вариант законопроекта устраивает не только дольщиков, но и строителей.
Обязанности сторон по 214 ФЗ
В соответствии с РФ ФЗ 214, строительная компания должна выполнить свои обязательства. В их число входят:
- Закончить строительные и отделочные работы, подготовить дом к заселению в указанный в договоре срок.
- После того, как дом будет передан в эксплуатацию, застройщик обязан осуществить передачу квартиры дольщику.
По 214 ФЗ, у дольщика тоже есть обязательства:
- Он должен выплатить полную стоимость жилья, указанную в договоре, в оговоренный срок.
- Также, дольщик должен принять квартиру после сдачи дома, отказаться от нее он не имеет права.
Особенности заключения договора
Федеральный закон ФЗ 214 действует на основании заключенного договора. Договор долевого участия составляется письменно, по форме, с каждым вкладчиком отдельно. В договоре прописываются такие данные:
- Информация об объекте строительства: его тип, этажность, технологию постройки, общие планы;
- Стоимость договора и срок, к которому дольщик должен его оплатить;
- Дата, к которой должны быть завершены все строительные работы;
- Дата сдачи в эксплуатацию;
- Гарантийный срок по ФЗ 214 на объект.
Договор должен быть составлен по правилам, с учетом всех указанных пунктов. В противном случае, он будет считаться недействительным. Этот документ регистрируется в государственном реестре, только после этого он приобретает юридическую силу. Строительство объекта начинается после официального заключения и регистрации договора.
Каковы гарантии ФЗ 214 РФ
ФЗ 214 гарантирует защиту интересов и прав дольщиков, поэтому, по опросам, больше 60% потенциальных покупателей утверждают, что готовы платить больше, чтобы обезопасить себя. Все гарантии этого законопроекта распространяются только на тех дольщиков, которые заключили официальный договор со строительной фирмой.
В соответствии с 214 ФЗ закон предотвращает проведение любых схем мошенничества, которые ранее использовались застройщиками. Дело в том, что по статьям этого проекта, строительная компания не имеет права заключать договор долевого участия, если она еще не оформила официальное разрешение на использование участка под строительство. Также, статья 3 ФЗ 214 не позволит заключать ДДУ, если застройщик еще не подготовил и не опубликовал проект и декларацию на него, не получил государственную регистрацию собственности на землю для строительства, или не заключил договор аренды.
Не стоит беспокоиться и о банкротстве застройщика – если это произойдет, компания все равно не имеет права оставить вкладчиков без финансовой компенсации. Статья 13 ФЗ 214 гарантирует, что с момента заключения договора долевого участия, к вкладчикам в залог попадают сам объект строительства и земля, на которой он возводится.
В том случае, если фирма официально объявит себя банкротом, объект будет выставлен на торги, с полученных средств и будут отданы долги дольщикам.
Еще одна мера безопасности для вкладчиков, которую предусматривает 214 ФЗ закон, это открытие специального счета в банке, на который вносятся деньги покупателей перед регистрацией. Только если застройщик предъявит зарегистрированный документ долевого участия, он получит доступ к деньгам вкладчиков.
С какими опасностями можно столкнуться в процессе?
Нужно отметить, что ФЗ 214 – не гарант абсолютной безопасности. Он регулирует процесс заключения и подписания договора, и уже после заключения ДДУ, можно рассчитывать на отсутствие мошенничества.
Но, некоторые строительные компании все же способны использовать обманные схемы – иногда они затягивают заключение ДДУ, то есть, вкладчик успевает заплатить большую часть суммы за квартиру, а саму квартиру в этот период продают еще раз.
Возможен и другой вариант – компания, получив первые деньги от вкладчиков, сразу же объявляет себя банкротом, до момента начала строительства. То есть, здание не может быть передано на торги, так как оно еще не начато.
Чтобы подробнее узнать о рисках, нужно скачать бесплатно ФЗ 214 и изучить его полноценно. Закон не защитит и от дефектов строительства – иногда недобросовестные застройщики специально экономят на рабочих и материалах, что приводит к низкому качеству постройки. Положение федерального закона 214 ФЗ обязывает застройщиков ликвидировать дефекты даже после сдачи объекта в эксплуатацию, однако, на практики, к моменту сдачи стоимость квартир сильно возрастает, поэтому жильцы соглашаются мириться с недочетами, чтобы не переплачивать.
В случае обнаружение недочетов строительства, дольщик всегда имеет право подать в суд и взыскать с застройщика компенсацию.
Законопроект не способен полностью оградить от рисков, но он позволяет существенно снизить их количество. Скачайте бесплатно ФЗ 214 в полном объеме, и изучите его положения заранее, перед встречей с застройщиком.